¿Cómo calcular el ROI de sus inversiones inmobiliarias?

Una vez que haya comprado su nueva casa, el objetivo es comenzar a cosechar los beneficios de su inversión. Hay dos formas de realizar un seguimiento del crecimiento de su dinero: el retorno de la inversión o ROI y las ganancias de capital.

Retorno de la Inversión – ROI

Los ingresos por alquiler generan el ROI. Se pueden generar registros de ROI para una propiedad de reventa y son un excelente indicador de posibles ingresos. El retorno de la inversión se pronostica con frecuencia para los nuevos desarrollos en función de los patrones de mercado existentes y los registros de alquiler comparables. Para calcular el ROI, necesitará la siguiente información:

1. La suma de todos los ingresos por alquiler obtenidos durante el año.

2. Total de los gastos de todo el año

3. El precio de compra de la propiedad

4. Para comenzar, deduzca los gastos de los ingresos totales por alquiler para llegar a los ingresos netos:

5. Ingresos por alquiler – Gastos = Ingresos netos

Divida el ingreso neto por el precio de compra en el segundo paso: El ingreso neto/precio de compra multiplicado por 100 es igual al porcentaje de retorno de la inversión.

ganancia de capital

La ganancia de capital de una propiedad se calcula en función del aumento en el valor de la propiedad. ¿Por cuánto más puedo vender la casa de lo que pagué inicialmente? Calcular las ganancias de capital es trivial en las transacciones de dólar a dólar. La ganancia de capital se calcula como el precio de venta menos el precio de compra.

Al comprar en dólares en México, se deben considerar dos variables. No solo el precio de compra en USD, sino también el equivalente en pesos mexicanos. Mientras que el factor final para los extranjeros es la cantidad de dinero en su cuenta bancaria, el gobierno mexicano solo se preocupa por los precios de compra y venta en pesos. Los Impuestos a las Ganancias de Capital y otros gravámenes se calculan en MXN.

Ilustración de ganancias de capital

Para calcular su Plusvalía, primero debe determinar el precio de compra inicial en MXN según consta en su título de propiedad y el precio de venta correspondiente en MXN. En los Estados Unidos, si compra una casa por USD 100 000 y la vende por USD 110 000 un año después, el valor final es fácil de determinar.

La diferencia entre el retorno de la inversión y las ganancias de capital

La diferencia entre el precio de venta de $110,000 USD y el precio de compra de $100,000 USD es la ganancia de capital de $10,000 USD.

Si la misma venta ocurre en México, se deben considerar los precios en MXN.

Si compró la propiedad el 30 de septiembre de 2018 por USD 100,000, el precio de compra habría sido de $1,867,000 MXN, con base en la tasa de conversión de 18.67 pesos por dólar. Si se vende un año después, el precio de venta sería de $2,178,000 MXN, con base en el tipo de cambio actual de alrededor de 19.8 pesos por dólar. La ganancia de capital se calcularía de la siguiente manera:

$2,178,000 MXN – $1,867,000 MXN = $311,000 MXN o aproximadamente $15,707 USD en ganancia de capital.

¿Por qué es esto significativo si ambas transacciones se realizan en dólares estadounidenses? Los impuestos a las ganancias de capital se calcularán utilizando el aumento de valores en pesos; por lo tanto, su impuesto sobre las ganancias de capital se calculará usando $15,707 en lugar del aumento real de USD 10,000 en el precio de venta. Es fundamental tener en cuenta esta distinción al calcular el valor de su inversión.

¿Qué es más significativo, el retorno de la inversión o la plusvalía?

En un mundo ideal, a todos nos gustaría tener una propiedad que genere un alto ingreso por alquiler y se revalorice rápidamente con el tiempo. Es más probable que su compra crezca en una de estas categorías. Las unidades con altos ingresos por alquiler se ubican con frecuencia en vecindarios establecidos con pocas construcciones nuevas y están convenientemente ubicadas cerca de servicios y atracciones. Las propiedades que se aprecian rápidamente se ubican con frecuencia en nuevos desarrollos que no generan tantos ingresos por alquiler.

Si es imposible encontrar el "ganso de oro" que produzca un alto ROI y una alta ganancia de capital, es fundamental lograr un equilibrio cómodo entre el ROI y la ganancia de capital.

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